文|凯风

楼市调控，只会迟到，不会缺席。

前不久，住建部召开房地产工作会商会，沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等6城参与会商。

会议要求，进一步统一思想认识，提高政治站位，毫不动摇坚持房住不炒、房不刺激，保持调控政策连续性稳定性，确保房地产市场平稳健康发展。

再往前，住建部举行房地产座谈会，来自北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市政府部门相关负责人参会。

这两轮“约谈”，一共14个城市被“点名”。除了作为楼市调控标杆的长沙之外，其他多数都是楼市热门城市，而沈阳、成都则两次榜上有名。

新一轮座谈会，罕见提出“统一思想认识”、“提高政治站位”，这意味着，楼市调控已经上升到新的政治高度。

在 “政治站位”面前，应付式调控，显然是难以过关的。

01

这个被中央部委两次“点名”的城市，终于出台了新政。 9月6日，沈阳发布楼市新政：

1、二套商品住房首付比例提高到50%；

2、首付款须一次性支付，禁止分期支付和“首付贷”；

3、将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。

作为两次约谈均榜上有名的两个城市之一，沈阳这一次调控体现了相当的“政治站位”。无论是增值税免征年限向深圳看齐，还是二套房首付从4成提高到5成，均将这一东北重镇的楼市调控抬到新高度。

这几年，东北地区虽然经济增速有所滑落，人口持续外流，但在城市群时代、都市圈时代，沈阳在东北的地位有增无减。正如《第10个国家中心城市花落谁家？》一文所论，“第10个国家中心城市“有望花落沈阳，十四五时期振兴东北将有重大战略举措，都给沈阳带来无限期待。

同时，今年4月，沈阳全面取消人才落户限制，只要在沈阳工作、缴纳社保、投资创业等，均可直接落户，相当于“零门槛落户”。落户大门敞开，让原本就不甚严格的限购政策更加松绑。

即使如此，沈阳楼市与深圳、杭州、东莞等热门城市仍旧无法匹比。但从楼市调控力度上，沈阳比杭州还要更进一步，这说明什么？

不难看出，楼市调控已经发生了一些细微的变化。

过去，楼市调控更多针对的是经济强市，更多针对的是一线城市和部分二线强省会。

这一次，不仅沈阳两次被“约谈”，而且长春、银川、唐山这些非经济强市也被“点名”，楼市调控不再有死角。

2

这个楼市热门城市，在短短两个月间，两次升级了调控。

9月4日，杭州再次发布楼市新政。

1、父母投靠落户，须满3年才能作为独立家庭，在限购区买房；

2、离异单身满3年且无房，可认定为无房家庭；

3、热门楼盘，向无房家庭倾斜80%，无房家庭购买该类房源，限售5年。

这是继住建部“约谈”之后，杭州第二次升级楼市新政。第一次是在7月份，杭州出台新政：人才优先摇号购房的,限售5年；“无房家庭”摇号认定门槛提高，必须缴纳一年社保或个税等。 这一次升级版新政，相当于堵住既有的政策漏洞，给楼市强行打上了新补丁。这些补丁的所有指向，都是为了遏制楼市“打新”热潮，防范新的“万人摇号”浪潮。

杭州楼市之热， 除了人口涌入、数字经济抗压能力更强之外，与土地财政依赖不无关系。杭州卖地收入已经连续5年位居全国第一，一年的卖地收入超过深圳4倍。

杭州为何要二次升级调控？这背后的原因不难理解。在第一次新政之后，杭州“万人摇号”现象并未断绝，当地楼市仍旧高热不退，在“政治站位”面前，杭州这些举措显然是不够的。 可见，调控不再是一次性过关，只要楼市热度仍在，层层加码就是必然选择。

不管想不想遏制房价，杭州楼市如果依旧高热不下，未来很有可能还有新一轮的调控。03这个不在“约谈”名单的城市，主动加码了调控。 8月29日，无锡出台楼市新政：

1、离婚后2年内买房，按离异前家庭住房套数计算；

2、个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年；

3、提高二套房首付比例至6成。

注意，住建部新一轮座谈会新闻稿发布日期是在8月28日，而无锡楼市新政是在8月29日。可以说，就在住建部下发相关新闻的次日，无锡就在第一时间做了响应。

值得一提的是，无锡并非两轮约谈点名的城市，但在座谈会后随即出台楼市新政，可见“政治觉悟”之高，这给在约谈之列的兄弟城市常州带来了不小的压力。

无锡楼市新政力度，更甚于杭州、沈阳，有向深圳看齐的意味。

这背后与无锡楼市热度不无关系，从2019年3月起，无锡新房价格一直在涨，涨了足足有17个月；2020年7月，无锡新房价格环比涨幅1.3%，高居全国第4位。

无锡主动响应中央部委号召，给其他城市带来了示范效应。

04

新一轮楼市调控升级，有何不同？

其一，枪打出头鸟，不再只是紧盯一二线城市。住建部两次约谈的14个城市，既有一二线城市，也不乏三四线城市的身影，甚至连银川这样相对边缘的西部省会都在其列。可见，只有楼市出现过热苗头，都在限制之列。

其二，新一轮调控重在抑制投机，提高二套房首付、打击假离婚、增值税“2改5”当成标配。增值税2年免征变5年、二套房首付变5-7成、离婚2年内购房按既有住房套数对待，这是新一轮调控的最低级标配。

其三，应付式调控没有空间了。过去2个月内，深圳、杭州、东莞均多次升级调控，这说明，楼市调控不能沦为形式主义，如果调控如果不能一次到位，层层加码就是必然选择。

其四，凡是被点名的城市，谁也跑不了。除了作为样板的长沙以及表现相对良好的北京上海之外，其他城市都有升级调控的必要。

在两次座谈会之后，至少已有深圳、杭州、东莞、沈阳、无锡、南京、宁波等地升级楼市调控。

目前，广州、成都、长春、银川、唐山、常州尚无动作，杭州楼市调控力度仍有提升空间，想要过关并不容易。

这7个城市大概率会是下一轮调控的主力军。