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仅6年,成都已永失休闲

来源:

成都在线
2021-03-24 13:55:33

编辑:

刘橙橙

再淡定、会享受当下的成都人,也经不住房价上涨的撩动。

01

前几天,成都再一次刷爆了朋友圈。

与以往打麻将、掏耳朵为代表的成都特色消费主义画面不同的是,成都这一次刷屏,源于成都房价出了调控政策。

▲成都特色消费主义

根据政策,成都将增加住宅供给、限房价、竞地价,热点楼盘限售3年变5年,法拍房纳入限售限购,同时还将借鉴深圳,建立二手住房成交参考价格发布机制。

看到这副画面,我一时间有点恍惚:一向以休闲著称的成都,其房价政策,居然紧跟着炒房之都深圳了。

那么,这样的成都,还是“休闲之都”吗?

02

说实话,在我的印象里,成都房价倒挂一直很严重,新房供不应求,地价节节攀升。

▲面对如此地价,再淡定、会享受当下的成都人,心里能不焦虑?

于是乎,日常的休闲成了“超前消费”、“败家”的代名词,抢到房子后等着升值,赚到大钱后再享受,成了成都人内心最火热的念想。

对此,我的一个成都朋友说,为了多买一套投资性房产,他把日常吃喝的零花钱都拿出来了,买了房子后房贷压力又大,即便日常兼着两份工,“哪里还有钱去打麻将掏耳朵哟”!

而最关键的是,近几年来,成都房价出现了明显的抱团涨价、互刷流水等“专业”的炒房迹象。

▲成都金融城抱团涨价现象严重

03

说实话,对于成都炒房,我印象最深的一次,是2013年的时候,成都是出了不少高价房的,一万六、两万,甚至更贵的房子都有,当时很多人都意识到,成都有人在炒房。

那么,那时成都房价是怎么炒高的呢?

原来,有些开发商把这些高价房子专门卖给做生意的,然后从开发商的私人账户里返一部分钱给这些买房的小老板们,而这些小老板可以拿房去按揭,做到零首付,甚至是负首付,有些还可以按揭房抵押,按抵押物价值放大了贷款,因为这些小老板都是有自己生意的,配合房产抵押做笔流贷(当时贷款审核并不严)。当然,拿到流贷的是少数,但零首付还是很不错的了,特别是做生意的需要流动资金,自己辛苦十几年,全家搬进高大上的豪宅,还是零首付,哪怕总价贵点儿也很合算。

而恰好此时,成都出了个金朝阳的事情,不少金朝阳的学员冒充自己做生意(其实很多也就是做生意的小老板,自己不做生意了,跑来金朝阳学“资本运作”),跟开发商合伙、从银行骗贷,也是采取的相互打假流水,配合豪宅抵押贷款炒pre-REITS和公司短债,这种情况下,房价当然是越高越好,开发商通过各种渠道返一部分就行了。

如果当时这些豪宅标的高价能维持较长时间的话,很可能成都的房价也就早一步炒起来了。但2014年上半年的时候,金朝阳的事情曝光,顺带扯出了开发商虚标房价,配合购房者套银行贷款的事情。

于是,当时成都的各家银行中开始流传一份有10个开发商的名单,这10个开发商基本把当时成都高价楼盘一网打尽。成都的银行对这10家开发商的楼盘拒绝做按揭,拒绝给这10家开发商放贷款。然后这些开发商为了回笼资金,不得已只好降价,以中海城南一号为例,在南延线的房价标价是1.6万,结果出现这件事之后,100多平米的房子,里面有三四十平的赠送面积,实际价格只有1.2万,当时很多炒房的瞬间就栽了。

除此之外,2014年那会儿,成都的官场很动荡,尤其是金融系统。在这种情况下,即使开发商只是把房价拔高一点,银行也不敢接招,加上南延线商务楼本身就过剩,很多开发商因此就只剩下哀嚎了。

而在“眼见他起高楼,眼见他宴宾客,眼见他楼塌了”之后,很多成都人开始回过神来,从房价异动的恐慌中,回到14-15年的正常休闲氛围中。一时间,炒房对于成都人而言,似乎只是个笑话。我在那时听到最多的话就是,“在成都炒房?放心!炒不起来!”

确实,按那时候成都人的休闲作风,如果房价太高了,宁可跑生活成本便宜点儿的地方去,虽然总有人嘲笑四川盆地的人没见识,盆地意识重,但不可否认,那时候的成都人生活,更讲究实惠和闲适。

04

然而,谁又能想到,6年以后,成都房价“天翻地覆慨而慷”,成都人引以为傲的休闲氛围,也自此走向衰亡。

例如我上文提到的中海城南一号,如今的房价是这样的:

▲挂牌均价5万的中海城南一号

也就是说,6年时间,中海城南一号从1.2-1.6万每平的均价,涨到了目前近5万一平!

▲对此,我不由得想说,14-15年那时候的成都人,真的还太年轻,不知道所有命运赠送的礼物,早已在暗中标好了价格。

也正因为成都房价涨得太快,成都从“一座来了就不想离开的城市”,已经蜕变为“一座来了就待不下去的城市”。

成都人所关心的,也从玉林路的小酒馆、人民公园的掏耳朵,蜕变为满心满肺都是“房子、房子、房子”。哪里的房子涨价了,哪里的楼盘开盘了,成都人比以往更加门清,而那些小资文艺的氛围,也离成都人的生活越来越远。

唯一一直不变的是,此前成都人“重视生活质量胜过一切”的标签,一直留存在2015年前的网络记忆里。

05

说实话,我从没认为成都人文艺闲适的生活方式,可以当房子住。因为就连在四川眉山发现张献忠江口沉银的童谣,也是叫人买房:石龙对石虎,银子万万五;谁人识得破,买尽成都府。

你看,只需有银子万万五,就去买尽成都府。因此在买房这个问题上,“成都人不炒房”,本身就是一个过誉的标签。

而按照成都近两千万人口、对整个四川的辐射力度来看,成都房价相比沿海仍然算是低的。只是这个低,相对成都人的薪资水平,已经算是很高了。

而从另一方面看,即使经过了两轮上涨,成都房价能维持这个样子,其实很不容易,它其实主要跟成都的容积率有关:

对此,还记得2006年1月,成都市规划局在时任成都市委书记李春城的领导下,做了关于成都向高密发展的一纸规划——

向高向密发展, 向东向南发展。

“在2020年前,为适应未来又高又密的城市形态,从今年起,原则上不再审批多层以下的房地产项目,并提高土地开发兼容度,提倡土地混合使用并放开城市规划高度限制,除航空限高外,鼓励城区建筑向200米、300米的高度建设,向高、密、活的方向发展。”这是在2006年,时任成都市规划局局长的李家松描绘出的未来成都“高密”的城市远景。

高密方向的确定也旋即在土地拍卖上得到了体现。2006年1月13日,成都首次国有土地使用权拍卖会上,3号地的容积率达到7.0,蓝光和骏以1230万元/亩的天价竞得。

随后,容积率2.0以下项目迅速退出新建商品房市场;容积率4.0以上住宅项目成为市场主力,个别住宅项目容积率甚至高达8.0左右;至于一哄而上的城市综合体项目们,容积率超过10.0更是家常便饭。真可怕~~~

而在高密之前,成都商品房的容积率一般都没有达到4。

相比之下,北京即使是天通苑这样的低档密集楼盘,容积率也保持在3.5以下。整个北京城,以及上海、杭州等一二线大城市,高于3的容积率项目少之又少。

高昂的容积率,使得成都的房子密密麻麻,尽管已建成市区面积不大,但却可以比北上广深获得更多的人居空间(正因为如此,所以目前的成都已经全面进入了改善时代,某些高密度的旧楼即使在市中心也没人买,反而是城南的大户型单价都要比小户型贵)。

可以说,以前成都人的闲适小资生活,是靠着李春城的高密政策所带来的。而在李春城落马之后,成都高密政策一直持续到李春城落马后的2013年,容积率3.0才成为成都主流,自此,成都开始与长沙(代表楼盘北辰三角洲)、贵阳(代表楼盘花果园)、重庆等城市 “ 道不同不相为谋 ”。

注重居住品质还是日常生活品质?很遗憾,北上杭的低容积率政策,表面上想要维护居住品质做“花园城市”,却无法提供更多的住房,在汹涌而来的城市化面前,房价变得越来越贵,同样的钱买到的房子越来越小,居住品质反而越来越差。

而成都的高密政策,给成都人带来了低房价、以及因低房价带来的高生活质量,虽然不能说都是李春城的功劳,但或多或少有一点。

那么,李春城为什么要坚持做高密政策呢?当然不是为成都人民着想,而是为了他自己的政绩需要和高楼大厦带来的满足感(成都在高密之前,高层和超高层建筑少,因此李春城觉得成都缺乏作为西部第一大都市的大气 )。

因此,因为春哥落马而否定他为成都奠定的休闲基调,显然也是偏颇的。

在2015年4月,曾经有一篇很火的文章《春哥和他给成都的伤害》,文章批评了李春城05年开始的高密成都政策,说让这座城市“永失休闲”。

我的看法正好相反。正因为有高密政策,成都才能在地段相近的区域多造房子,才能平抑房价,才能减轻购房压力,才能拥有更多休闲时间......正因为有高密政策,成都才不会浪费大量宝贵的平原沃土,节约了大量财力打造道路、电力、通信、天然气、上下水管网,而这些不再需要往外无限延伸.....

从这一方面来说,低容积率是属于有钱人的利好,高容积率是属于没钱人的利好,是属于日常生活品质追求者的利好。很可惜,以北上广深带头的中国大都市都追求极力满足有钱人,而非满足没钱人。

而随着成都在2013年取消高容积率政策,成都重新走上了高房价的路线。自此,成都成为西部第一个拥抱高房价的城市。

当然,从金朝阳的案例也可以看出,容积率什么的只是前菜,真正对房价有绝对影响力的是按揭。真正算起来,其实买房的是金融机构,政策指引下的信贷扩张,多出来的钱就在房地产和金融之间来回转啊转啊。

06

曾经,喜欢热闹的年轻人会说,成都是“成姆斯特丹”,这里有全国最多的摇滚乐和先锋艺术家,有全国最好的街舞和最好的hippop,有最炸的地下Rave和最嗨的酒吧街,还有全国玩得最野的年轻人。

曾经,热爱休闲的成都普通市民会说,成都是天府大道上的华灯和玉林路小酒馆里的酒,是人民公园的盖碗茶,是人见人爱的兔头、撸串和火锅,更是“血战到底动四方、摸牌确是我所长”的成都麻将。

而现在,对于成都人来说,成都,只是一个买房上车的好地方,一个资产升值的圣地,一个不抓紧就会被甩下车的高速列车。

来自(地产八卦女 陈庆)

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