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成都高富帅——锦江区,还有哪些上车机会?

来源:

成都在线
2021-04-18 12:04:20

编辑:

熊哥

青羊区——高端battle,青羊新城继续走起!

高新区——高新,想说爱你不容易

本期来聊一聊锦江区

提起锦江区,你的印象是什么?

难买!

得不到的"高富帅",说的应该就是它了。

五大主城之中,锦江区的发展、城市运营能力绝对算是最拔尖的,房价和地价经常处于双首位。

上月锦江区二手房均价全成都第二,仅此于高新区,为19563元/㎡(同比去年上升8.88%)。

▲数据来源房天下

但同时,锦江又是五城区中面积最小的,只有61.12平方公里。“麻雀虽小,全是精华”——独一无二春熙路商圈,成都TOP级板块攀成钢,“东进”起点东大街...让锦江区有一种“寸土寸金”的感觉。

过去一年锦江区共拍出6宗住宅用地,不算多,但好几宗值得关注的“王炸”地。

除了成都轨交的两宗用于师大TOD的建设,地价较为便宜,另外四宗地算上配建,实际成交楼面价都已经超过2万元/㎡

尤其是去年11.26日和12.1日拍出的三宗地连续刷新了成都起拍楼面价(在此之前,大成都土地市场最高起始楼面价为15600元/㎡)。也就是说,在去年底不到一周的时间内,该记录两度被锦江区打破。

总体来看,锦江区的地价偏高

这6宗地,目前已经呈现仅有建发央玺,项目定位高端,均价达33700元/㎡,目前项目正在进行报名登记(4.9-4.12日登记)。

除了去年6宗地,还有没有其他存量项目?价格如何?

今年,成都市规划和自然资源局在1月8日发布了《成都市存量住宅用地信息汇总表》,显示锦江区共有20个存量住宅项目(包括开发商手上尚未开发的纯地,以及已经开过的次新盘,但并不包括已经领证还有剩余房源的楼盘)。

可以看出锦江区未来住宅供应量还是充足的,但遗憾的是,低地价还能“捡漏”的神盘项目几乎绝迹,最值得刚需期待的目前仅有两个:16年开盘清水均价1.32w/㎡的ICC天峻 ,以及7900元/平米地价的蓝润泷门

地价贵了,神盘少了,新盘更壕了,这是大家都觉得锦江“难买'的原因。

但优质的学区、商业、生态等配套仍让不少购房者上车之心毅然决然,德商锦江天玺、新希望锦官府等四五百万的豪宅纷纷售罄。

目前我认为锦江区值得重点关注的项目还有:

项目地址:锦江区马家沟路6号

价格:均价约33700元/㎡

产品类型:高层

产品面积:约135-421㎡

梯户比:2梯2户、2梯3户

推新套数:276套

推新栋数:1、5、7、8栋

装修状况:精装

优点:

1、三环内比较稀缺的百亩纯居大盘;

2、2021年成都特色项目,号称亿元打造的国风示范区;

3、周边交通、商业配套丰富;

4、塔子山板块内新房供应稀缺,且二手房热度较高;

缺点:

1、缺乏优质的教育资源;

2、采用高低配打造,高端改善属性不够纯粹。

项目地址:锦江区银木街61号

价格:高层28000元/㎡

户型面积:171-416㎡

推售套数:208套

产品类型:高层、洋房

曾经的网红盘,秒变豪宅——因为组团间地价的差异,今年1月开盘才1.7万元/㎡,3月底单价已经直逼3万(目前还有剩余房源)。

最大的优势在于学区,对口小学为盐道街小学528校区,以及项目自带的配套十分丰富。

劣势是价格,虽然产品定位有变,但突然攀升的价格,一时间恐让眼红它“网红”属性的购房者难以适应。

产品类型:高层

产品面积:约51—126㎡

项目地址:锦江区东大路地铁D/E出口

楼栋总数:2栋

容积率:15

优点:

1、东大街地标项目的配套住宅,商业配套肯定不愁;

2、教育资源优质,大概率就读成师附小慧源校区和盐道街小学通桂校区;

3、地价低,出街价格可能有惊喜,且有小面积产品,上车门槛低。

缺点:

1、容积率过高,5梯16户,等电梯需要耐心,舒适度受影响;

2、公摊达到25%,如果购买50㎡的户型,套内建面仅37.5㎡。

项目地址:锦江区汇源南路与通盈街交叉口

预计价格:待定

产品类型:高层

占地面积:22.5亩

预计推出套数套数:202套

产品面积:165-232㎡

预计交房时间:2022年8月

优点

1、入主攀成钢的最后机会

2、学区优质,可就读成师附小慧源校区和盐道街小学通桂校区;

3、7900元/㎡的地价,限价政策下价格或有惊喜。

缺点

1、单价低,可能会三倍封顶,普通买入难度偏高;

2、体量很小,仅有两栋楼,难以打造丰富的小区环境;

3、周边商业配套是短板。

产品类型:高层

占地面积:82亩

容积率:2.9

项目地址:锦江区海棠路与银杏大道交叉口

优点:

1、位于三圣乡板块,周边配套丰富。

缺点

1、交通一般,目前出行主要依靠自驾和公交车。

项目地址:锦江区静居寺路与汇泉南路交汇处

价格:上批次均价为2万/㎡

产品类型:高层

占地面积:40亩

容积率:4.49

优点

1、北邻东二环,东邻攀成钢,西靠锦华商圈,地理位置不用多说;

2、已经是现房。

缺点

1、仅最后一栋未售,选择范围有限;

2、紧邻传染病医院,有人会介意。

从以上项目信息,以及高地价+低容积率的土地供应,可以看出高端改善已经成为锦江区的主流趋势。

锦江区最值得关注的板块,攀成钢自不必多说,“霸道”的配套,以及东大街沿线仍然是锦江区绝对的“城市中轴”。

但无奈该板块新盘供应极少,二手房均价也达到35781元/㎡,上车并不容易。

▲数据来源安居客

此外,还有从去年开始关注度暴涨的三圣乡板块

2020成交的高价地,多数都出自三圣乡,19300元/㎡+无偿移交,19800元/㎡+无偿移交,地价高过房价在这里时有发生。

开发商陆续重注三圣乡自然是有充足的理由——

东进南拓的大战略下,公园宜居+人流密集+商业配套成熟的区域,还具备比攀成钢更独特的区位优势:连接主城区和大面的核心板块。区域内配套比较成熟,又有不少待建品质盘,甚至还留有大片空地,这种区域遐想空间十分大。

有人流基础+居住环境+政策支持+完善配套,按照这样的思路去选择核心区域,大方向绝对不会错。

所以只要项目还OK,入主三圣乡没毛病。

东湖板块,配套比较齐全,还有公园资源,保值没问题,适合自住。

另外,锦江区还有一处“吊人胃口”的区域——金融城三期,没错,就是那个“金融城”。

“房价天花板”金融城的发展大家都清楚,从目前定位来看,三期与一、二期相似,主要以商业、配套服务为主,也有两所幼儿园、一所小学和一所中学。住宅用地共10宗,面积65.19亩-22.7亩不等,容积率均在2.5以下。

目前金融城三期整体处于待建状态,具体落地时间还并不知晓,但绝对可以期待。

作为主城老大哥之一的锦江区,认可度很高,想上车绝对没问题。

老中心城区不一定是涨幅最高的,但绝对是最稳妥的。配套成熟的老中心城区是不会缺接盘的人。

但鉴于区域内新盘少且贵,而且未来新盘价格攀高的行情,热衷锦江区的购房者大约有三种出路:

一、刚需资格,资格靠前,最好的一二顺位(户口在锦江区)的购房者,可以等现在区域仅有的两个网红盘,蓝润泷门和ICC天峻,不过有一个大前提是——你不急着买房,毕竟ICC天峻上次开盘已经是16年了。

二:筛选涨价反应比较迟缓的区域二手房。

锦江区新盘少,开盘频率低,一方面导致新房难买。但另一方面,分散的新盘们开出后对周边二手房影响范围有限,也就会导致目前市面上还存在着二手房涨价反应较为迟缓的区域。

此处再次划重点,买二手房一定要有配套做支撑,图便宜买配套差的老破小万万没必要。

三、志在新盘者。如果预算足够,高端盘扎堆的锦江区可以慢慢选了。

如果预算有限,不妨换个临近区域。目前主城区新盘虽然整体处于上涨趋势,但是总价的上涨速度更舒缓些,毕竟周边区域无论是在土拍价格还是低容方面仍不及锦江区。(来源:搜狐焦点成都资讯)

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